旭辉大调整，要啃代建这块“硬骨头”

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记者/ 钟黛  编辑/ 谭璐

地产行业流动性紧缩持续一年，大调代建出险房企减员卖楼，整啃部分房企也在探索新的硬骨头发展模式。

7月26日，旭辉旭辉启动了新一轮组织架构调整，大调代建原东南区域集团总裁汝海林升任旭辉控股执行总裁，整啃主持地产开发平台的硬骨头日常工作。

同时宣布设立四大平台：地产开发平台、旭辉商业平台、大调代建代建平台、职能平台，全面出击。

克而瑞数据显示，今年1月-5月，旭辉的拿地金额为14亿元，同比大减95%。地产开发项目量大幅减少，房企转而往多元化方面寻找增量。

旭辉已铺开的业务包括物业、长租公寓、教育、健康、文商旅、绿建科技等，目前最看好的是商业和代建。

在最新的组织架构中，已把这两项业务提到了和“地产”平行发展的位置。

加码新业务

旭辉派出两名核心高管挂帅新业务，旭辉控股董事长林中的胞弟、CEO林峰任旭辉商业总裁，代建则由旭辉控股执行董事陈东彪负责。

旭辉商业起步于2010年，从万达等企业挖来不少人才。林峰的副手韩石曾任中南商业总裁，曾为中南和中粮分别打造过商业品牌“大有境”和“大悦城”。

两人搭档，旭辉商业全面提速。2021年，旭辉新开6个商业项目，开启轻资产拓展。2022年将再新开5座旭辉Cmall，并完成旭辉里产品线的升级迭代。

截至2021年末，旭辉在营商业项目14座，总建筑面积89万平方米；合计储备31座商业综合体，总建面278万平方米（含写字楼）；持有物业收入10.3亿元，同比增长65%，其中华熙旭辉LIVE·五棵松为租金增长贡献颇多。

旭辉商业此前公布的增长目标是，至2023年，增长至50座商业综合体，2023年租金收入达到20亿元。

至于代建业务刚起步，2021年，旭辉建管成立，正式进军代建领域。在今年3月的年度业绩会上，旭辉建管董事长陈东彪表示，相信未来能成为代建行业的重要一员。

陈东彪为旭辉老将，在其麾下，旭辉建管副总经理王兆川，曾任代建头部企业蓝城高管；另一名副总经理胡翔，曾任万科、中骏等企业高管；建管总裁吴俊于2021年入职，曾任万科合肥总经理。

2021年，旭辉建管获得了280万平方米的合约面积，实现代建费4.7亿元。

截至6月底，旭辉建管累计在管项目35个，累计在管总建筑面积700万平方米，皆分布在一二线重点城市。

竞争太激烈

现阶段，旭辉的商业与代建业务，成果尚不突出。2021年，旭辉控股已确认收入为1078亿元，其中超95%是物业销售及相关服务收入，而租金收入占比不到1%，代建的贡献则更小。

这与2019年旭辉集团董事长林中提出的“未来旭辉希望收入50%来自住宅开发，30%来自租金收入，另外20%来自其他业务”愿景相距甚远。

在数名业内人士和分析师看来，旭辉发力新业务的时机太晚，当下，不管是商业还是代建，新玩家要分一杯羹并不容易。

据不完全统计，目前，已有、万科、、龙湖、招商蛇口、中海、滨江、建发、金地、世茂、新城、雅居乐等超过40家房企入局代建。

“代建市场太小，竞争对手太多。”一名业内人士对《21CBR》记者表示，以华中某省份为例，绿城、蓝城、蓝绿双城等代建企业比较强势，加上大量房企发力该业务，全省流向民企的代建单子估计不超过20个。

代建方收取的费用包括管理费和品牌费，前者用于支付人力、营销等成本项，后者才是代建企业的利润来源。

上述代建业人士表示，有代建房企为了拿下单子，情愿无限压缩品牌费，只求能拿到管理费，“只要能给项目团队发工资，赚多赚少无所谓”。

即使拿下了单子，要履约也并不容易。开发与销售周期较长，业主方与代建方易起纠纷。

半年29单

代建市场的增量和变量来自于城投公司和金融机构。

“十四五”期间，将筹建650万套保障性租赁住房，这其中蕴含着代建需求。此外，据易居研究院智库中心研究总监严跃进的粗略估算，去年城投公司在全国大概拿了2-3万幅土地，也有寻求代建合作的需求。

另一方面，随着部分房企陷入财务困境，AMC和信托等金融机构被迫接盘，这些地产项目除了转手卖出，也有可能委托代建方经营及销售。

“城投手中的地，倾向于给具有开发资质的公司或者央企国企开发。”上述代建业人士表示。而金融机构的代建单子，也多流向头部企业和央企国企。

一名代建头部企业高管对《21CBR》表示，其所在公司从去年6月开始，参与了光大信托、五矿信托、杭工信、、浙商资产、华融资产、东方资产、信达国际、长城资产等机构手中的一批地产项目。

2022年上半年，旭辉建管新获取29个代建项目，其中政府代建项目4个、商业代建项目21个、资本代建项目4个。

旭辉要啃下代建这块硬骨头，路还很长。

（作者：钟黛 编辑：谭璐）