网红、幸福城市幸福城市的长沙标签让长沙成为很多人向往的度假地。春节期间，吸引新政长沙众多餐厅、返乡房票奶茶店门前都是置业排队人。与此同时，释放长沙各大售楼处也争相开展“春节不打烊”行动，更多吸引着本地以及回乡的幸福城市人们。

值得关注的长沙是，在楼市下行的吸引新政背景之下，长沙整体房价已连涨24个月，返乡房票成交价格的置业上涨离不开改善型需求的支撑，200万元以上改善产品成交占比大幅提升。释放但相比价格，更多长沙房地产市场的幸福城市销售规模也在下挫。随着政策利好以及释放更多“房票”，长沙楼市的转暖也在期待之中。

长沙房价逆势微涨

李贵平（化名）是一个土生土长的长沙人，五年前来到北京工作。看到北京的房价水平，李贵平有着回乡置业的打算。

“在北京购房的可能性很小，所以我一直有在长沙买房的打算，春节回家也会看一下楼市的情况。不一定马上买房，但是遇到合适的也会考虑。”李贵平说，在外工作多年，通过对比，他才意识到长沙是一个宜居幸福的城市，因此，不排除几年后又返回故乡居住工作的可能。

事实上，除了奶茶店、网红餐厅吸引人外，长沙的房价低也成为其吸引人才的优势。作为省会城市，此前长沙的房价并未出现大涨，购房的门槛较低，这也被视为城市幸福的理由，同时也使其成为人口流入的城市。

而在2022年，在很多城市房价下跌的同时，长沙却仍能上涨。这也成为李贵平看好在长沙置业的原因之一。

据国家统计局的数据显示，2022年12月，长沙新房价格环比上涨0.5%，同比上涨3.2%。通过数据可以看到，自2020年底开始房价上涨后，长沙房价已经连续上涨24个月。

与此同时，据中指研究院的数据显示，2022年长沙整体累计成交均价为13947元/平方米，同比上涨约14.7%。

春节对于长沙楼市来说，也是一次难得的销售机会。相比往年春节不回家，今年春节的长沙楼市似乎能吸引更多回乡的人。此前，万科、保利、金茂、建发等房企都打出了“春节不打烊”的口号。各楼盘营销中心大多在春节期间推出特价房源、到访送福袋、成交送家电等活动；不少营销中心都挂灯笼、贴福字，充满了浓郁年味。

而且在春节前，长沙不断有新的利好政策出台。先是1月12日《依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭购买商品住宅实施细则》实施，包括长沙依法生育二孩及以上本地户籍家庭，增加1套购房指标的政策落地。

此后，1月18日《关于强省会人才购房实施细则》正式发布，其中明确，45周岁（含）以下的，具有专科及以上学历（博士、硕士学历不限年龄）或中级及以上专业技术资格（高级专业技术资格不限年龄）的人才，落户长沙并缴纳社保或后，可在限购区域内购买首套商品住房。

上述两条政策均对楼市的限购政策有着放松的影响，有望促进长沙本地购房需求释放，更有助于新落户的新长沙人买房。这也意味手握“房票”的人将增多。

改善型需求加速释放

“现在人们购房的标准不一样了，考虑的因素更多，除了地段之外，还有学区、品质，主要是对生活的要求高了，随之选房的标准也发生了变化。”李贵平说，他认识的人中也有换房需求，不仅是以小换大，更是要改变生活方式。

近几年来，长沙被抑制的改善型需求正在加快释放。其中，长沙成交价格的上涨离不开改善型需求的支撑。此外，在限购政策下，叠加疫情以及二孩政策，很多购房者更倾向于一步到位，导致改善置业需求爆发。

从2022年长沙楼市成交结构来看，改善型需求不断增长。据中指研究院的数据显示，从成交面积段来看，2022年，长沙市场成交以140-200平方米面积段需求为主力，占比36.4%，同比提升8.5个百分点；同时，市场成交以120万-200万元总价段为主，合计占比50.7%，其中150万-200万元成交占比同比提升1.5个百分点，而200万元以上改善产品成交占比同比大幅提升12.1个百分点。

此外，克而瑞分析称，2022年，长沙部分项目凭借高性价比的产品力仍然有不错的销售表现。在这些去化较好项目中，一部分是教育资源强势，吸引了对学区有需求的购房者，例如梦想越秀江悦和鸣两次开盘，凭借其优质的教育资源，去化均保持100%。另一部分则是央国企高品质项目，例如招商滨江境以其滨江区位及招商品牌优势，再加上长沙对于高品质项目存在一定需求，首次开盘去化94%。

即便长沙有着幸福城市作为基础，也有着较好的政策环境，但在2022年整体楼市低迷的背景之下，受行业以及市场信心影响，长沙房地产市场供给偏弱，销售规模也在下挫。据中指研究院的数据显示，2022年，长沙内五区商品住宅供应规模964万平方米，同比下降30.6%，与2019-2021年同期均值相比下降23.8%；与此同时，销售面积同比降幅近5成，规模降至2015年以来同期最低水平。

不过，业内人士认为，在房地产市场多举措提振楼市信心的情况下，预计2023年长沙整体市场将逐步呈现转暖的信号，高品质、高性价比的项目首先获益。

对此，李贵平也称，受大环境影响，长沙楼市成交量下行很难避免，但无论在怎样的市场中都有卖得好的项目，对于像他这样以居住为目的的人来说，更看重的是房子品质。

新京报记者 袁秀丽