业主一提物业三摇头，委员：旧的不去新的不来！

本报记者 崔吕萍

“遇到问题不交心，业主业摇员旧收费标准不透明，提物头委想换物业流程长。去新”对于业主与物业同在一个屋檐下却无法成为“莫逆之交”的业主业摇员旧原因，全国政协委员，提物头委房天下创始人莫天全概括出了这三个痛点。去新

“好的业主业摇员旧物业是相似的，差的提物头委物业各有各的差法。”在莫天全看来，去新随着我国社会经济的业主业摇员旧发展，居民收入和生活水平的提物头委提高，对服务行业的去新水准要求也在进一步提高。

不是业主业摇员旧来服务的，而是提物头委来管理的

“物业行业属于服务型行业，主要工作是去新为业主、住户提供各项生活服务。如果一家物业服务公司接连收到业主投诉，那么最直接的问题有可能就出在服务者的素质上。”莫天全表示，当前中国物业行业管理标准不够完善，物业行业对员工素质的培训不够重视，从业人员素质参差不齐，服务理念模糊、服务意识差。“实际调研中我们发现，很多物业公司给自己的定位不是来服务的，而是来进行管理的，这种定位就导致大部分物业公司服务水平低下、态度恶劣。党和国家多次强调，坚持以人民为中心推进社会建设，必须将保障和改善民生作为重点任务，物业行业也需要转变理念。为此我建议对物业服务人员加强全面的、系统的、定期的培训和考核，并要求持证上岗。培训对象从物业高层、物业中层到物业基层一线人员，旨在进一步提高物业从业人员的服务意识，全面推进物业服务企业的现代化进程，提高为人民服务的水平。”莫天全这样表示。

出租公共用地，变成私有财产

物业费用不透明，也是个典型性问题。“物业收费项目有很多，比如物业费、采暖费、停车费、卫生费等，商业项目还涉及代收电费、空调费等。这些收费是否合理？费用收支是否有明细？是否按照国家相关法律法规要求的价格要求进行收取的？是否对全体业主进行了公示？这些都是业主们很关心的问题。”据莫天全介绍，近年来，关于物业收费不公示或者收费不合理的新闻报道屡见不鲜，比如今年3月，15家SOHO物业分公司因在电力公司同期平均电价的基础上向终端用户加收电费，其中还有14家公司存在以电力改造服务费的名义向终端用户收取增容费用行为，违反了《中华人民共和国电力法》相关规定，合计被罚1.15亿余元；金隅大成物业加收电费被业主实名举报，法院和市场监督管理部门也立了案。

“物业创收渠道，那就更多了！”莫天全说，这里既包括物业公共区域的各种广告，还包括停车场对外商业收费，甚至还能靠转租业主闲置车位增收。

而根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》相关规定，若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分。“但实际情况往往是，这部分收入很多业主并不知情，大部分情况下变成了物业公司或者物业公司部分人员的私有财产，业主的权益被严重侵害。”为此，莫天全建议相关部门和社区基层部门能够对各个物业进行定期的工作检查和考核，包括费用收取和公示，业主和居民意见听取等，将此项定期考核成绩作为物业是否可以继续提供服务的一项重要指标。

一个小问题，就能让换物业“卡壳”

更换物业，则是个老大难的问题。“更换物业要走一套复杂而漫长的流程。主要包括成立业委会筹备组、选举正式的业委会成员、全体业主的投票、选举出新的物业公司、新的物业备案等。每一步流程都有很细的要求，比如业委会成员不能欠缴物业费、契税、房屋维修基金等；比如民法典第278条规定，业主共同决定事项应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决；同时，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。可以说，每一个步骤都有可能因为一个很小的问题被卡住。”莫天全介绍说。

“既然百姓有更换物业的诉求，那咱们的相关法律法规能否结合实操情况做出相应的调整？比如能否从立法层面再简化流程、再放宽变更条件？是否可以增设一些法律条文，如果物业存在重大违法违规的情况，可以有简易的流程能够更快更方便罢免旧物业，选举新物业公司？”莫天全这样建议。